전 세계적으로 부동산은 단순한 거주 공간을 넘어 경제, 세금, 투자 등 복합적인 영향을 미치는 중요한 분야입니다.
오늘은 한국과 그 주변 국가들(일본, 중국, 대만, 베트남, 싱가포르)의 주택 공급 방식, 세금 제도, 외국인 주택 규제를 비교해보며 각 나라의 부동산 시스템을 살펴보겠습니다.
✅ 한국 vs 주변국 부동산 공급 방식, 세금 제도, 외국인 규제 비교
항목🇰🇷 한국🇯🇵 일본🇨🇳 중국🇹🇼 대만🇻🇳 베트남🇸🇬 싱가포르
| 공급 방식 | 공공·민간 혼합 분양 위주 |
민간 위주 임대·매매 혼합 |
공공 주도 토지 국가 소유 |
민간 주도 분양 중심 |
공공+민간 아파트 분양 활발 |
공공 주도, 토지 임대제 HDB 강세 |
| 주택 소유 구조 | 개인 소유 중심 (분양권 → 완전소유) |
완전 소유 임대시장도 활발 |
토지는 국가 소유, 건물만 매매 | 개인 소유, 외국인 제약 있음 | 토지는 국가 소유 50년 사용권 |
토지는 국가 소유 주택은 99년 임대권 |
| 취득세 | 1~12% (다주택 중과) | 3% 내외 | 3~5% | 6% 내외 | 0.5~2% | 3~4% + 외국인 추가세 |
| 보유세 (재산세) | 재산세 + 종부세 | 고정자산세 1.4% | 재산세 있음 높지 않음 |
보유세 없음 | 보유세 낮음 | 연간 보유세 부과 |
| 양도세 | 기본세율 + 중과 (최고 75%) | 15~30% | 20~40% | 35~45% | 2~10% | 0~15% |
| 외국인 주택 구매 | 일부 지역 제외 가능 세금 중과 없음 |
원칙적 허용 제한 없음 |
제한적 허용 거주 요건 필요 |
엄격한 허가제 | 외국인 아파트 구매 가능 (상한 있음) |
가능하나 ABSD 중과세(최대 60%) 부과 |
🇰🇷 한국
- 공급: 민간 건설사 중심, 공공은 LH 중심
- 세금: 다주택자에 매우 높은 중과세
- 외국인: 특별한 규제는 없지만, 일부 지방자치단체에서 제한 가능
🇯🇵 일본
- 공급: 주로 민간, 임대주택 비중 큼
- 세금: 비교적 낮음, 외국인도 자유로운 거래 가능
- 외국인: 실거주, 임대용 부동산 모두 자유롭게 구입 가능
🇨🇳 중국
- 공급: 국가 주도 개발, 토지는 국가 소유 (사용권 70년)
- 세금: 부동산 세 부담은 크지 않음
- 외국인: 현지 거주 요건 + 승인 필요
🇹🇼 대만
- 공급: 민간 분양 중심
- 세금: 양도세율이 높은 편
- 외국인: 허가제, 일정 조건하에만 구입 가능
🇻🇳 베트남
- 공급: 신규 아파트 중심 분양 활발
- 세금: 비교적 낮음
- 외국인: 전체 아파트 물량의 30%까지 구매 가능
🇸🇬 싱가포르
- 공급: 국가가 HDB 통해 주택 대량 공급
- 세금: 외국인에 대한 추가 부동산 취득세 (ABSD) 최고 60%까지 부과
- 외국인: 고가 콘도 등만 실질적 매입 가능
🧩 1. 주택 공급 방식 비교
국가공급 주체특징
| 🇰🇷 한국 | 공공(LH)+민간 혼합 | 분양 중심, 민간 주도 아파트 공급 많음 |
| 🇯🇵 일본 | 민간 중심 | 노후주택 많음, 임대 선호 비율 높음 |
| 🇨🇳 중국 | 정부 중심 | 토지는 국가 소유, 사용권 70년 |
| 🇹🇼 대만 | 민간 중심 | 도시 집중 분양, 공급 부족 문제 |
| 🇻🇳 베트남 | 공공+민간 혼합 | 외국인용 신규 아파트 공급 증가 |
| 🇸🇬 싱가포르 | 공공 중심 (HDB) | 국가가 직접 주택 공급 (80% HDB 거주) |
💡 TIP: 한국은 분양권이라는 특이한 제도를 통해 초기부터 실거주자와 투자 수요를 모두 끌어모으는 구조입니다.
💰 2. 세금 제도 비교
항목🇰🇷 한국🇯🇵 일본🇨🇳 중국🇹🇼 대만🇻🇳 베트남🇸🇬 싱가포르
| 취득세 | 최대 12% | 약 3% | 약 5% | 6% 내외 | 0.5~2% | 3~4% (+외국인 중과) |
| 보유세 | 재산세 + 종부세 | 고정자산세 | 낮음 | 없음 | 거의 없음 | 있음 |
| 양도세 | 최대 75% | 15~30% | 20~40% | 35~45% | 2~10% | 0~15% |
📌 한국은 다주택자에 대한 중과세 정책이 두드러지며, 보유보다 거래를 억제하는 흐름이 강합니다.
🌍 3. 외국인 주택 구매 규제
국가외국인 구매 허용 여부특징
| 🇰🇷 한국 | 대부분 허용 | 일부 지역 제한 가능성 (예: 군사보호구역 등) |
| 🇯🇵 일본 | 자유롭게 허용 | 내국인과 동일한 조건 |
| 🇨🇳 중국 | 제한적 허용 | 현지 거주 요건 + 승인 필요 |
| 🇹🇼 대만 | 허가제 | 외국인 직접 거래는 어렵고 조건 많음 |
| 🇻🇳 베트남 | 30% 한도 내 아파트 구입 가능 | 토지 직접 소유는 불가 |
| 🇸🇬 싱가포르 | 고가 콘도만 실질적 허용 | ABSD(외국인 추가 취득세) 최대 60% 부과 |
💡 싱가포르와 대만은 자국민 보호를 위해 외국인의 부동산 접근을 강하게 제한하고 있습니다.
🔍 마무리 정리
| 한국은 주변국에 비해 공급은 민간 주도, 세금은 매우 높은 편, 외국인 규제는 완화된 구조를 가지고 있습니다.
반면, 싱가포르나 대만은 정부 개입이 강하고, 외국인 규제도 매우 강한 나라들입니다.